2017-7-25 来源：《21世纪经济报道》

尽管对特色小镇兴趣浓厚，就房地产企业而言，从开发商到运营商的角色转变，仍是一个艰难的过程。短则两三年，长则五年甚至更久，业界方能对特色小镇的商业逻辑、运营模式等达成非常清晰的共识。

盈利模式待解

事实上，从某种程度上说，“拿地卖房”是特色小镇运营中必不可少的部分。

蓝城集团总裁许峰就表示，解构特色小镇的业态组成会发现，最大的组成部分是居住。“比例小的占到60%以上，多可能占70%甚至接近80%。”因为如果没有人住下来，小镇是不可能产生持续活力的。

但从经营角度，并不能纯粹靠卖房子支撑。许峰表示，特色小镇一部分的现金流来源是住宅类开发，还有一部分来自于今后的运营，包括产业、旅游、教育、养生养老等的运营，这会带来长期稳定的税收和就业，以及盈利。

许峰认为，特色小镇由多业态、多内容组成，应该全方位考虑，才能保证小镇的顺利建设和运营。从盈利角度看，特色小镇应当是一个滚动投入和滚动产出的过程。

此前有观点认为，由于投资规模大、回报周期长，中小型企业很难参与到特色小镇的建设中。

据悉，目前对于特色小镇的资金支持主要源于国家层面。去年10月，中国开发性金融促进会等单位牵头发起“中国特色小镇投资基金”，母基金总规模为500亿元人民币。今年2月，发改委和国开行联合发文，为特色小（城）镇建设提供多元化金融支持。

当前尽管金融模式并不清晰，但特色小镇的融资渠道正逐渐打开。

许峰表示，蓝城的资金来源于自有资金和合作伙伴，其中合作伙伴包括专业的国有企业和金融机构（尤其是基金）等。但他表示，要避免选择有快进快出思路的基金，而应该寻找可持久的的基金。

申威则认为，并非所有特色小镇都要用重资产模式操作。“有些项目说要投几百亿，这是非常重资产的投资方式，运营得很好可能盈利，可如果没有达到预期效果，风险会特别大。”

他表示，很多轻资产的特色小镇项目，能够运营得非常健康，说明轻资产同样是一种可行的运营模式。

寻找“镇长”

尽管对特色小镇兴趣浓厚，就房地产企业而言，从开发商到运营商的角色转变，仍是一个艰难的过程。

百富东方集团董事长戴宏亮在论坛期间表示，转型最大的挑战在于两点：改变资源整合方式、转变团队的运营理念。

就前者而言，“土地是最关键因素。如何跟当地政府商定合作方式，一次性锁定土地的开发？是地产商最难解决的问题。”戴宏亮说，产业导入和金融设计能力同样十分重要。

相比之下，运营观念的转变更为不易。他表示，特色小镇运营团队中有太多传统地产公司高管，思路上没有进行转型。因此，综合性人才的培养十分紧缺。

中发蓝海联合商业投资（北京）有限公司总裁毛军也有同感，他认为，运营特色小镇，必须有一定的金融能力和商业运营能力，这两者都不容易获得。但相比之下，运营人才是最大的缺口。“现在招小镇的镇长太难了，小镇建完以后，没有合格的镇长，该怎样运营？”

要解决这些问题，恐怕需要一定时间。袁开红认为，一般的商业地产项目需要花5-8年来培育。综合各项因素来看，至少经过5年，特色小镇运营才能到成熟期。

相比之下，许峰乐观认为，只需两三年左右，业界就能对特色小镇的商业逻辑、运营模式等达成非常清晰的共识。

戴宏亮则表示，特色小镇会分为3个阶段发展：第一阶段，3年之内会百花齐放，出现各种有特色的小镇。第二阶段，用5-10年进行纠错，形成完善的金融政策、政府政策等。第三阶段，用10-20年既实现特色产业导入，又把生活方式、文化标签等做好。